文：梁天伟
引言
年7月8日，朗诗绿色生活在港正式挂牌交易，股票代号为：.HK，海通国际为独家保荐人，朗诗绿色生活发售价为3.18港元/股，以股/手进行交易，发行股数为1亿股股份，其中10%即万股为香港公开发售，90%为国际发售。
据朗诗绿色生活招股文件显示，总募集资金净额为2.亿港元；全球发售所得款项净额中：
约56.8%所得款项净额将用于多渠道扩大业务规模；
约15.3%所得款项净额将用于继续提升以用户为中心及以数据驱动的营运能力；
约10.2%的所得款项净额将用于持续丰富增值服务；
约7.7%的所得款项净额将用于持续激励、留聘及招聘人才以加强人力资源管理；
约10%的所得款项净额将用于一般业务用途及用作营运资金。
一
长三角集中布局
第三方外拓面积显著增加
截至年12月31日，朗诗绿色生活的物业管理服务涵盖21个城市，包括15个长江三角洲城市及6个中国其他城市；朗诗绿色生活贯彻深耕长江三角洲的战略方针，来自该区域的项目为企业贡献超八成的营收。年-年，位于长江三角洲的项目产生的物业管理服务收益分别占物业管理服务总收益的92.0%、89.2%及86.6%，在坚守长三角区域深耕的同时朗诗绿色生活在有侧重的进行全国化市场布局，目前已将在管物业进一步扩展至深圳、重庆、成都、武汉及长沙等其他城市。
数据来源：企业招股书
受经济及房地产市场快速发展的推动，年至年间，长江三角洲商品房新开工面积复合年增长率达11%，高于全国平均的10.1%。长江三角洲物业管理行业的在管建筑面积由年的43亿平方米增长至年的57亿平方米，复合年增长率5.8%，以年复合增长率4.8%估算，到年区域市场规模将至72亿平方米。
朗诗绿色生活作为长三角区域的企业，未来凭借区域品牌影响力及企业特有的绿色物业管理服务的差异化标签，将能够极大程度享受到区域发展的红利，长期增长具有较强的支撑。
图：截至年12月31日朗诗绿色生活项目布局图
图片来源：企业招股书
朗诗绿色生活年-年在管总建筑面积分别为万平方米、万平方米、万平方米；年-年合约总建筑面积分别为万平方米、万平方米、万平方米，年增长达51.4%，年较年的万平方米则上升8.7%，包括项住宅物业及21项非住宅物业，为逾12万户住户提供服务。
近三年朗诗绿色生活在管面积、合约面积稳步增长，但在年增速所有放缓，主要是由于企业不盲目追求规模扩张，坚持稳扎稳打，在发展的同时保证服务质量，如年的物业服务满意度为88分，高于行业均值；同时保持差异化服务优势，为成长型物企提供一个发展范例。
数据来源：企业招股书
在项目来源上，朗诗绿色生活的独立第三方物业项目在-年实现跨越式增长。管理面积由年的80万平方米增长至年的万平方米，面积贡献率提升至36%。
第三方项目对收入的贡献度在近三年也呈现出稳健增长的趋势。-年，第三方项目收入分别为0.21亿元、0.65亿元及1.32亿元，三年复合增长率达.7%，未来随着企业管理面积的持续增长，第三方项目对收入的贡献度有望持续提升。
数据来源：企业招股书
二
总收益稳步增长
财务成本下降，流动资金充裕
朗诗绿色生活年-年总收益分别为3.1亿元、4.3亿元及6.0亿元，-年公司总收益复合年增长率达39.1%，居上市物业板块头部水平；净利润分别为万元、万元、万元，-年公司净利润复合年增长率达45.5%，居上市物企板块中上游水平。
数据来源：企业招股书
朗诗绿色生活总收益稳步增长，同比增速保持在40%，净利润增长幅度较大，增速由年的11%上升至年的91%；由此我们可以看出其利润转化率正在稳步攀升，利润总额增长速度快于主营业务收入增长速度，表明其成本费用水平降低，具体原因需进一步分析主营业务成本和期间费用情况。
据招股书资料显示：-年，朗诗绿色生活的销售及服务成本分别为2.27亿元、3.32亿元、4.40亿元；三年间，企业期间费用分别为0.58亿元、1.21亿元、1.09亿元；其中财务成本得到了极大的优化，年-年财务成本净额分别为0.22亿元、0.54亿元、0.34亿元。
数据来源：企业招股书
从朗诗绿色生活招股书披露的财务状况来看，利润率提高的主要原因是财务成本的下降，包括利息支出、融资租赁、汇兑情况；而导致财务成本下降的原因有两个，一是经营能力提升，二是流动资金充裕。朗诗绿色生活总收益稳步增长，经营情况稳定；在此情况下财务成本下降，凸显出企业流动资金充裕，投资风险较低，其价值更易被资本市场看好。
三
以绿色理念为核心
朗诗绿色生活具备长期投资价值
当前全社会都在讲求以“碳中和”为核心发展绿色经济、低碳经济的背景下，中国作为全球碳排放大国，据中国建筑节能协会能耗统计专委会数据统计显示，建筑能耗占全国能源消费比重为21.11%，建筑碳排放占全国能源碳排放为19.5%。年7月，国家住建部等相关部门发布的《关于印发绿色建筑创建行动方案的通知》要求年新建建筑中“绿色建筑”面积占比至少达到70％，绿色建筑物业将迎来新的爆发，朗诗绿色生活或将在此轮市场爆发中担任关键角色。
朗诗绿色生活将项目的若干职能（如清洁、保安、绿化及园艺以及维修服务）外包予第三方分包商并严密监督其服务以确保服务质量；年-年的分包成本分别为人民币0.67亿元、人民币1.04亿元及人民币1.57亿元，占同期销售及服务成本总额29.4%、31.3%及35.6%；足见其对服务品质的高质量要求，为满足业主需求不遗余力。
数据来源：企业招股书
“工程绿化、保安保洁、维修保养”是传统物业公司的基础服务内容，并且是在项目建成交付时再进驻管理。而基于朗诗差异化的绿色科技住宅产品，朗诗绿色生活更注重健康可持续的管理，从项目开发初期就参与进项目。
以朗诗虹桥绿郡项目为例，在项目规划方案设计前，朗诗绿色生活便参与到对客群的定位与分析、对社区的生态环境进行动态模拟、能耗研究与管理，针对上海地区冬冷夏热、*梅天潮热易霉变等特点，对产品、景观等元素乃至整个社区采取了最优化的规划设计，因地制宜地为住户提供人性化的健康舒适生活。
除此之外，朗诗绿色生活入驻每个社区前还会给业主一份《朗诗生活服务手册》，引导业主在日常生活中如何减少碳排放。同时通过举办环保主题宣传、培训、共建等活动，培养低碳环保理念和绿色生活方式。而在项目交付后，朗诗绿色生活主要从绿色管理、防灾韧性、健康福祉、能耗管理、资源循环利用、生态环境、污染控制以及水资源管理八大维度着力，在做好基础物业精细化服务的同时，从小区生态环境、资源的回收利用、业主健康等角度出发，有效降低物业管理中的碳排放，最大限度地节约资源和保护环境。比如在疫情期间，维护建筑供水的质量和卫生，保护业主和使用者免受水质污染带来的健康风险，很少有物企能预先意识到这一风险并做好相应管理。
自年在南京成立以来，朗诗绿色生活一直深耕绿色运营，在对绿色住宅的管理上颇具经验，并在行业内率先提出建设“有温度的社区”，其优质的服务体验受到业界和业主认可；其凭借在绿色住宅服务能力的持续深耕，于近两年飞速成长。
企业在绿色建筑管理服务方面的表现广受业内外认可。招股书显示，上海朗诗虹桥绿郡项目为全球首个获得BREEAMIn-UseV6认证的住宅项目；BREEAMIn-UseV6是全球广泛使用的绿色可持续建筑运营评估体系之一。朗诗绿色生活能够率先获得该项认证，足见其在提供绿色建筑物业管理服务上展现的领先实力。
据悉，朗诗绿色生活还在计划增加BREEAMIn-UseV6住宅类项目认证的项目数量，继续强化其在行业中的核心竞争力并以此不断提升品牌知名度。可以预见未来绿色建筑相关产业将获得较好的成长性，这其中最明显的就是绿色物业服务。朗诗绿色生活受益于朗诗控股的绿色差异化发展战略，在绿色建筑的物业服务方面积累了丰富的经验和实力，朗诗绿色生活于中国在管的个物业项目中，在管绿色项目占物业总在管面积34.4%，远高于行业平均水平4.3%。
结语
随着中国绿色建筑的快速发展，朗诗绿色生活以其为根本的绿色物业服务也将迎来飞速发展，而作为行业的先行者和领先者，深耕长江三角洲区域，具有较强的第三方外拓能力、拥有绿色差异化竞争优势及较充裕的流动资金优势，未来发展潜力将在区域大发展及行业大发展的过程中得到市场的进一步认可。
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