从第一家在香港上市的物业企业——彩生活（HK），港股对物业股的估值，就陷入了一种误区，完全以规模，而不是盈利质量来决定估值。所以，面对物企，很多人的提问往往是这家公司的规模，在行业排第几。受限于规模小，去年底今年初上市的很多物企刚一上市，就跌破了发行价。不过，朗诗绿色生活（HK）却打破了这个魔咒。在7月8日开盘当天，这家管理面积只有万平米的公司，一度较发行价额上涨%，最终以44%的涨幅收盘。这不由得让资本市场对朗诗绿色生活刮目相看。那么，朗诗绿色生活有着怎样的特色？为什么资本市场会这么看好呢？决定公司价值的是创新“规模肯定是要扩大，但是规模扩大应该通过业务本身的创新去扩大，靠自己的特色、优势赢得市场、赢得客户，而不是靠钱去收购。”这是上市首日，朗诗控股董事长、朗诗绿色生活董事长田明就收并购对媒体的回应。此前的港股市场，有物业公司靠收并购，短短几年变成了“巨无霸”，但无论是营收，还是利润却没有随着规模的快增而同步增长。对那些“虚胖”的物企，港股市场很快说“不”。在港股里，早年靠并购快速发展，如今市盈率却只有5-10倍的企业不在少数。朗诗绿色生活选择了另外一种发展路径——提升盈利质量。在已经管理的小区，尽可能地实现盈利提升。田明的要求是首先确保公司的创新能力，在创新的基础上，再进行规模的扩张，以实现真正的价值。“香港的资本市场，包括国内的资本市场，给传统物业公司比较高的估值，非常重要的原因是希望物业公司有这么大的人口服务基数，能够在业务上有更多的创新，能够去为客户提供各种有效的服务，进而提升公司的收入和盈利能力，并且还能够跟互联网平台经济结合起来，让它产生更大的价值，这是资本市场一开始给物业公司高估值的主要原因。”田明介绍说，在业务创新领域，朗诗绿色生活做了非常多的尝试。去年末，今年初，住建部曾经提出，鼓励物业涉足包括养老服务在内的多个领域。在这些领域里，朗诗绿色生活服务都在试图进行创新。朗诗控股拥有自己的养老业务——常青藤。朗诗绿色生活就在尝试，把常青藤的业务，结合到物业的社区增值服务平台里，推出诸如上门的养老服务、社区的养老服务、日间照料等服务内容。再比如现在找一个家*人员很困难，朗诗绿色生活也在思考如何向社区的家庭、客户提供优质的家*服务。在过去的二十年里，朗诗发展出了大量与地产相关的纵向业务。这些业务板块未来将逐步和朗诗绿色生活结合，产生极强的业务协同效应。管理规模能够转化为盈利的高增长根据招股书，朗诗绿色生活非业主增值服务和社区增值服务的毛利率均超过了60%，是两大高毛利板块。资本市场尤其看重来自第三方的社区增值服务收入的增长速度和占整体个营收的比重。对朗诗绿色生活来说，提升社区服务的营收规模，可以确保朗诗在大规模收并购后，能将扩大的管理面积，转化为持续增长的营收和利润。朗诗绿色生活也有意在上市后，通过收并购，扩大非住宅管理业务的面积，并借助绿建业务的优势，提升朗诗在这一领域的业务能力。朗诗绿色生活首席财务官刘超表示：“未来三年，公司希望来自第三方项目的综合毛利率能够从目前的20%多提高至30%以上”。朗诗绿色生活执行董事、行*总裁吴旭说，非住宅项目占比5%是比较小的，虽然比较小，但它贡献12.5%的收入，因此，朗诗未来会收购一些非住宅管理业务的公司。除了收购非住宅领域的物业管理企业，朗诗未来还会进行两类收购，一是提升自身能力的收购，一是扩大覆盖区域的收购。目前，朗诗绿色生活覆盖的，主要还是长三角城市，占到管理面积的85%以上。而根据田明的计划，未来将在粤港澳和成渝都市圈进行深耕。不过，朗诗的收购是有要求的，第一条收购的价钱不能太贵；第二是收购后，可以由朗诗绿色服务提升物业管理的品质，创造出更高的价值。“你帮客户创造价值你公司才有价值。”田明说。END杨羚强
